门窗成本控制房企不能当甩手掌柜

  地产无效成本，一方面来源于成本投入和产出不成正比，对地产营销没有产生有效溢价的成本；另一方面来源于地产管控过程中的各种成本浪费，比如图纸的错漏空缺，比如处理投诉事件的人员、费用投入成本；

  还有一种就是地产管理人员的认知无效成本，即认知偏差导致的无效成本浪费，举个例子来说：地产平均管控能级为80分，这个公司能够做到70分的水准，那么这个企业就存在着10分无效成本浪费，这种无效成本很难被发现，因为对于绝大部门置身其中的人来说，发现了自己问题比看见其他人毛病困难的多。戳我，消除浪费，让无效成本“归零”

  门窗工程，显然可以认为是地产“认知无效成本”的典型。门窗工程的四重界，最高一层：门窗规划阶段，从规划阶段介入门窗工程，基于设计、成本、施工、客户功能使用等全过程手段管控，属于精细化设计及设计前置管控的手段。

  下一层境界：门窗优化阶段，开发商委托门窗单位做深化或委托专业单位做设计，开发商从成本角度、实用性角度来控制，属于门窗管控的”后置性“管控手段。

  再下一层境界：门窗深化阶段，开发商委托门窗单位做深化，图纸包括门窗立面平面牵引图和门窗大样图，满足招标要求，图纸深度以施工角度介入居多，图纸深度、规范掌控性及后续实用性较差，精细化设计的基本要求略差。最低一层境界：

  门窗自由化阶段，直接引用建筑设计院门窗图纸做招标，开发商没有一点管控手段，图纸满足规范要求，图纸深度和后续实用性较差，不满足精细化设计要求。

  每一层境界都有开发商身居其中，自上一层境界看下一层境界，都不难发现”认知无效成本“带来的大量成本浪费。门窗工程，是一个集设计、施工、运营多位一体的行业，绝大部分开发商对门窗成本的控制就停留在第二、三层境界，无论如何，门窗工程的重要性一直存在，无论你控制它还是不控制它。

  1980~1981年，根据各地区住宅（4个单元6层楼，体形系数为0.3左右建筑物），经过统计分析，线性处理后的耗热量指标定义为基准水准，此时认为能耗指标为100%。

  1986年，在基准水准上降低30%确定的耗热性指标定义为30%节能标准。

  1995年，在30%节能标准上继续降低30%的能耗，即50%，此时定义为50节能标准。

  65节能标准上即在95年50%节能标准上，继续降低30%的能耗，即65%。

  以山东省为例，针对不同的节能设计标准，对门窗的选用参数及价格作对比分析（详表2）。总体上，节能标准60%、75%、超低能耗之间的外窗单价依次提高约30%、400%及以上。

  （1）由65节能提高到75节能设计标准，外窗单方造价提高约30%，建安成本提高0.8%左右；

  （2）由75节能提高到超低能耗建筑，外窗单方造价提高约400%及以上，建安成本提高10%以上。

  原设计：《西安市居住建筑节能设计标准》DBJ61-44-2007标准中楼层≥6层为例，按照绿建二星来看的话，外窗传热系数的限值是2.52。那么根据陕西省工程建设标准《居住建筑节能设计标准》DBJ61-65-2011表F.0.1  外窗的传热系数中的对应值来看。如果做铝合金外窗的线mmLow-E（在线mm的中空玻璃。K值是2.5。

  《西安市居住建筑节能设计标准》DBJ61-164-2019标准中0.30＜窗墙面积比≤0.50，楼层≥4层为例，按照绿建二星来看的话，外窗传热系数的限值是1.80。那么根据表C.0.4-1常用外窗热工性能中的对应值来看。如果做铝合金外窗的话，需要配置隔热条宽度≥20mm的断桥铝合金，玻璃需要配置5mmLow-E+12A+6mm+12A+5mm的中空玻璃，由于玻璃总厚度是40mm，根据《铝合金门窗工程技术规范》JGJ214 2010 表5.3.2-2中空玻璃最小安装尺寸  中规定中空玻璃采用密封胶装配时前、后余隙为5mm。也就是说需要65系列以上的断桥铝合金型材配三玻两腔low-e玻璃。K值是1.76。

  按照老标准K值2.5来设计的话，每樘窗的型材及玻璃成本是606.68元。

  按照新标准K值1.76来设计的话，每樘窗的型材及玻璃成本是855.57元

  1.断桥铝型材由55系列变成65系列，型材米重发生明显的变化，每樘窗断桥铝型材含量增加2.5kg；

  2.断桥铝合金型材由55系列变成65系列后，隔热条由原来的14.8mm变成20mm。每kg型材单价要增加2.4元；

  门窗标注随着节能设计慢慢的升高，但是对于业主关注度较为敏感的部位依然需要成本投放，对于业主敏感的部位依然讲究“成本约束”。

  ① 铝合金采用粉末喷涂工艺，室内部分粉末喷涂涂料增加金属粉，可提高型材面层金属质感或覆膜。

  对于有隔音要求或遮阳要求的部位，可重点提高玻璃配置。隔音要求高时，可采用夹胶中空玻璃或采用三玻玻璃或提高空气层厚度，对于有遮阳要求的能够使用low-e玻璃。

  。根据楼盘档次或者营销需求，增加增加儿童锁，低层门窗可采用防翘五金-蘑菇头锁点；内开内倒窗，微通风设计。

  公用区域使用普通塑钢窗，或者根据当地要求采用推拉窗；楼梯间满足最低的通风要求就可以，较少门窗开启数量。

  对于有隔音要求或遮阳要求的部位，可重点提高玻璃配置、腔体数量。隔音要求高时，可采用夹胶中空玻璃或采用三玻玻璃或提高空气层厚度，对于有遮阳要求的能够使用low-e玻璃。

  （2） 有框门玻璃、无框门窗玻璃（无框门窗玻璃公称厚度不小于12mm）；

  5mm玻璃与6mm 玻璃传热系数差别很小，设计时5mm 玻璃组成的不同品种和规格的外窗可参考6mm 玻璃的外窗热工参数选用。